Lakáshasználat

A lakáshasználat rendezése közös megállapodás alapján

A házasulók a házasságkötés előtt, valamint a házastársak a házasság felbontása esetére rendezhetik a közös lakás további használatának kérdését, így megállapodhatnak abban is, hogy az egyik házastárs a lakást elhelyezési és térítési igény nélkül elhagyja . Mi több, a házasság egyező akaratnyilvánítással történő felbontásakor a házastársi közös lakás használatának bírói egyezséggel történő rendezése - mint a bontás feltétele - kötelező is. A megállapodás formai követelménye, hogy azt közokiratba vagy jogi képviselő által ellenjegyzett magánokiratba foglalják.
A lakáshasználat rendezése során is igaz, hogy a felek megállapodása az elsődleges, és a családjogi törvény (Csjt.) lakáshasználatra vonatkozó rendelkezései csak akkor és annyiban alkalmazandók, amennyiben attól a felek a megállapodásukban nem térnek el. A felek szabad rendelkezési joga csak annyiban korlátozott, hogy megállapodásuk a kiskorú gyermekük érdekét nem sértheti. A megállapodás hatálya korlátozott annyiban, hogy csak a felek egymás közötti viszonyában érvényesül, harmadik személyre nem hat ki. (Például ha a házastársak magánszemélytől bérelt lakásban laknak, hiába egyeznek meg abban, hogy a lakásban a nem bérlő házastárs marad, a bérbeadó nem kötelezhető arra, hogy e házastárssal bérleti szerződést kössön.)
A bíróságot alapvetően köti a felek megállapodása (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1997/291. számát). A házastársak megállapodásától eltérően a bíróság kizárólag a kiskorú gyermek lakáshasználati jogára figyelemmel rendezheti a lakáshasználatot .

A lakáshasználat rendezése bírói döntéssel

Ha a felek között nem jön létre megállapodás a lakáshasználatra vonatkozóan, úgy ebben a kérdésben a bíróság dönt. Bár a Csjt. a bírói döntés előfeltételeként írja elő a házasság felbontását (vagyis a házasság felbontása nélkül különélő házastársak esetén kifejezetten nem biztosít lehetőséget a házastársi lakáshasználat bírói rendezésére), a bírói gyakorlat azonban ezt a feltételt nem értelmezi szigorúan. Ha tehát azt valamelyik fél méltányolható érdeke szükségessé teszi, a házasság fenntartása melletti különélés esetén is rendezi a bíróság a közös lakás használatát.
Az egyéb jogcímen használt lakások (pl. ún. szolgálati lakás) esetén a lakás használatával rendelkezni jogosult személy vagy szerv határozhatja meg a lakáshasználat további feltételeit, és e jogát az egyik vagy másik házasfélre nem engedményezheti (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1992/320. számát). Ugyancsak ez a helyzet akkor, ha a lakás valamelyik - vagy mindkét - házastárs tulajdonában áll ugyan, de azt haszonélvezeti jog (azaz valamely harmadik személy fennálló rendelkezési joga) terheli (kivéve azt az esetet, ha a haszonélvezeti jog jogosultja e jogát a tulajdonosnak - ingyenesen vagy visszterhesen - átengedi).
A bírói döntés esetére érvényes Csjt. szabályozás nem a saját tulajdonú és a bérlakás között tesz különbséget, hanem attól függ, hogy a lakáshasználat jogcíme közös, avagy csak az egyik felet illeti meg. Ezen túlmenően a döntésnél érvényesülnie kell annak a szabálynak is, hogy a házastársak kiskorú gyermekének lakáshasználati jogát - életkörülményeinek megfelelően - általában a volt közös lakásban kell biztosítani, kivéve, ha más állandó lakása van .

Megoldási módok

1. Különvagyon vagy önálló bérlet

Ha a közös lakás valamelyik házastárs különvagyona vagy önálló bérlete, a lakáshasználati jog ezt a házastársat illeti meg.
A főszabály tehát az, hogy alapvetően a tulajdonost, illetve a bérlőt illeti meg a kizárólagos használat . A bíróság a másik házastársat kivételesen, és csak abban az esetben jogosíthatja fel a lakás megosztott vagy kizárólagos használatára, ha a lakáshasználatra jogosult gyermek nála van elhelyezve, és ha a közös kiskorú gyermeknek megfelelő lakhatása csak a házastársi közös lakás használatával biztosítható. Ugyanakkor szolgálati lakás esetén a bérlőt a lakás elhagyására már nem lehet kötelezni .
Hangsúlyozni kell, hogy kizárólag közös kiskorú gyermek lakhatásának biztosítására jogosítható fel a másik házastárs, a nem közös kiskorú gyermek, vagy a nagykorú közös gyermek lakhatásának a biztosítása céljából már nem (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1989/357. számát).
Természetesen fennáll a lehetősége annak, hogy ha az eredeti rendezés alapjául szolgáló körülményekben utóbb lényeges változások következnek be (pl. a közös kiskorú gyermeket a másik félnél helyezik el, vagy a közös kiskorú gyermek öröklés folytán saját lakásingatlanhoz jut, stb.), úgy újabb - az eredetitől eltérő - rendezés történjen (ez az ún. újrakezdés) (Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának 279. sz. állásfoglalása).

2. Közös tulajdon vagy közös bérlet

A bíróság a házastársak közös tulajdonában vagy közös bérletében levő lakás használatát főszabály szerint megosztja a házastársak között, ha azt a lakás alapterülete, alaprajzi beosztása és helyiségeinek száma lehetővé teszi . A megosztásnak azonban objektív és szubjektív feltételei egyaránt vannak.
Az objektív feltételek lényegében a lakás adottságaihoz (alapterület, beosztás, helyiségek, lakószobák száma, stb.) igazodnak. Ezért a döntéshez általában szükséges a lakás műszaki adatainak pontos megállapítása és a méretarányos alaprajz (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1994/412. számát). A megosztásra alkalmatlan beosztás esetén vizsgálni kell az átalakítás lehetőségét is (BH 1992/399.), illetve a megosztás során lehetőleg a minél teljesebb elkülönülésre kell törekedni (BH 1994/368.).
A megosztás szubjektív akadálya lehet, ha a házastárs korábbi magatartására figyelemmel a közös használat a másik házastárs vagy a kiskorú gyermek érdekeinek súlyos sérelmével járna . Hogy mi minősül súlyos érdeksérelemnek, arra általánosságban meghatározást adni nem lehet, így azt mindig az adott tényállás összes körülményei döntik el. Pl. súlyos érdeksérelmet okozhat a házastárs életvitelére jellemző tettleges, agresszív, durva magatartás (BH 1996/589.).

3. Nem megosztható lakáshasználat

Ha a házastársak közös tulajdonában vagy közös bérletében levő lakás használata nem osztható meg, a bíróság 1. közös tulajdonban álló lakás esetén az egyik házastársat az egész lakás kizárólagos használatára jogosítja fel, míg 2. bérlakás esetén a bérlőtársi jogviszonyt megszünteti, és az egyik házastársat a lakás elhagyására kötelezi.
Annak a kérdésnek az eldöntésekor, hogy melyik fél maradjon a lakásban, elsősorban az számít, hogy van-e a feleknek kiskorú gyermeke, és hogy a gyermek melyik félnél nyert elhelyezést. A lakás kizárólagos használatára tehát alapvetően azt a felet kell feljogosítani, akinél a közös kiskorú gyermeket elhelyezték. Kivétel ez alól, ha a közös kiskorú gyermek más megfelelő lakással rendelkezik, és lakhatása ott megfelelően biztosított (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1993/429. számát).
Amennyiben nincs közös kiskorú gyermek, a lakást annak kell elhagynia, aki magatartásával a másik félnek súlyos érdeksérelmet okozott (PK 299. sz. állásfoglalás), ilyen magatartás hiányában pedig az eset összes körülményeinek (pl. egészségi állapot, életkor, vagyoni helyzet, stb.) a mérlegelésével kell dönteni.

4. Elcserélhető lakás

Ha a házastársak közös bérletében levő lakást két másik lakásra lehet elcserélni, és a lakáscsere folytán mindkét házastárs megfelelő lakáshoz jut, úgy a bíróság - a házastársak egyikének kérelmére - a bérlőtársi jogviszonyt megszüntetheti. Ebben az esetben a bíróság meghatározza, hogy melyik lakásba, melyik volt házastárs költözzék. Ilyen kérelemnek akkor is helye lehet, ha a bíróság a lakás használatáról korábban már egyéb módon döntött .
A bérlőtársi jogviszony lakáscserével történő megszüntetése elrendeléséhez nem szükséges a felek egyetértése; azt a bíróság bármelyik fél kérelmére, és a másik fél ellenzése mellett is elrendelheti, ha a feltételek egyébként fennállnak. A Csjt.-ben rögzítetteken túlmenően további feltételt fogalmaz meg a Csjt. végrehajtási rendelete, amelynek értelmében a cserelakást felajánló személynek a per tárgyalásán szóban, vagy pedig teljes bizonyító erejű okiratban a csereszerződés lényeges feltételeire kiterjedő nyilatkozatot kell tennie, és vállalnia kell a jogerős határozat meghozatalát követő 30 napon belüli szerződéskötést .
Megjegyzendő, hogy a törvény szövege szerint két másik megfelelő lakás kell a bérlőtársi jogviszony lakáscserével történő megszüntetéséhez, ám a számszerűséget a jogalkalmazás során szigorúan értelmezni nem lehet. (Pl. gyakran valamelyik fél szülője/nagyszülője ajánlja fel a saját lakását a nem hozzátartozó volt házasfél számára, úgy, hogy ő maga is a gyermekéhez/unokájához költözik.) Ügyelni kell továbbá arra is, hogy ha a lakáscseréhez harmadik személy hozzájárulása szükséges (bérbeadó, bérlőkijelölésre jogosult, eltartó, stb.), ez a hozzájárulás a lakáscserének nélkülözhetetlen feltétele .

A lakáshasználati jog ellenértéke

A lakáshasználati, lakásbérleti jognak jelentős vagyoni értéke van, így a házastársi közös lakást elhagyó (illetőleg elhagyni kényszerülő) házastárs a lakás kizárólagos használatához jutó házastárssal szemben jóval hátrányosabb vagyoni helyzetbe jut, aminek mérséklését szolgálja a lakáshasználati jog ellenértéke, illetve a többlethasználati díj. Miután tehát a lakáshasználati jog ellenértéke vagyoni hátrány mérséklésére szolgál, így értelemszerűen csak vagyoni értéket jelentő használati jogosultsághoz tapadhat, és pl. családtagi szívességi lakáshasználathoz nem fűződhet (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1989/107. számát).
A lakásból távozó házastárs a lakáshasználati jog ellenértékének rá eső részére válik jogosulttá . A felek a lakáshasználati jog ellenértékét egymás közötti megállapodással is rendezhetik, amely a bíróságot is köti. Ha viszont nincs ilyen megállapodás, a Csjt. vonatkozó rendelkezései alapján a bíróság dönt valamelyik fél erre irányuló kérelme alapján.

Az ellenérték meghatározása

A lakáshasználati jog ellenértékének meghatározásánál az alábbi szabályok érvényesülnek:

1. Közös tulajdonban, vagy valamelyik házastárs külön tulajdonában álló lakás esetén a lakáshasználati jog ellenértéke a lakás beköltözhető és lakott forgalmi értékének a különbözete. Tulajdoni lakásnál - ha a feleknek nincs a forgalmi értékre egyező előadása, és az hitelt érdemlően másként nem állapítható meg - a bíróság a lakott és beköltözhető forgalmi érték megállapítására szakértőt rendel ki.

2. Bérlakás esetén a lakáshasználati jog ellenértéke legalább a hasonló önkormányzati bérlakásra - a szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése esetére - az önkormányzat rendeletében meghatározott pénzbeli térítés mértékének megfelelő összeg . Bérlakásoknál (akkor is, ha a lakás nem önkormányzati, hanem egyéb bérlakás) a forgalmi érték meghatározása mellett - ahol a bíróság rendszerint szakértői véleményre is támaszkodik - szükséges a helyi hatályos rendelet beszerzése.

Nem illeti meg azonban lakáshasználati jog ellenérték:

1. a közös tulajdonú vagy különvagyoni lakásból önként elköltöző volt házastársat (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1992/322. számát), feltéve, hogy arra nem a bennmaradó összeférhetetlen magatartása miatt kényszerült,

2. a másik fél önálló bérletéből önként elköltöző (nem bérlőtárs) házastársat,

3. a vagyoni értékű jogosultságon alapuló használat esetén önként elköltözőt (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1994/81. számát),

4. akinek a lakásból való távozásra kötelezésével egyidejűleg a tulajdonjoga is megszűnik, miután a bíróság a közös tulajdont megszüntette, és megfelelő megváltási árat ítélt meg a részére (BH 1990/421.).

Közös bérleménynek minősülő lakás esetén, ha valamelyik házastárs a lakást a visszatérés szándéka nélkül, önként elhagyta (tartósan új életre rendezkedett be és másutt megfelelő lakása van), a bíróság - a visszamaradt házastárs kérelmére - az eltávozott házastárs bérlőtársi jogviszonyát megszünteti. A házastárs azonban a használati jog ellenértékének rá eső részét igényelheti . Itt is egységes azonban a bírói gyakorlat abban, hogy ha az elköltözött felet az elköltözésre kényszerítő körülmények késztették (pl. a bentlakó házasfél durva, agresszív magatartása, őt a lakásból kizárták), minderre nincs lehetőség.

Az ellenérték nagysága

A távozó házastárs a használati jog ellenértékének arra a részére tarthat igényt, amely őt (a bennmaradó volt házastársra és a lakáshasználatra jogosult gyermekek számára figyelemmel) arányosan megilleti:

1. A rá eső rész közös bérlet vagy közös tulajdon esetén - ha nincs gyermek - általában 1/2 rész, ha pedig van, általában 1/3 rész, mint kiindulási alap (feltételezve azt a tipikus helyzetet, hogy a lakásban maradtak a gyerekek).

2. A rá eső rész - a különös méltánylást érdemlő eseteket kivéve - rendszerint a használati jog ellenértékének 1/3-ánál nem kevesebb. Ez alól azonban kivétel lehet, ha

a) a bíróság az egyik házastárs különvagyonában levő lakás vagy szolgálati lakás elhagyására kötelezte a másik házastársat,

b) a lakásnak a házasságkötést megelőzően önálló bérlője a lakásban maradó házastárs volt ,

c) a bennmaradó és kiskorú gyermeket saját háztartásában nevelő szülő szűkös anyagi helyzetben van (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1989/482. számát), vagy a távozó fél anyagi hozzájárulása nélkül több kiskorú gyermeket tart saját háztartásában, viszonylag nehéz körülmények között.

Az elszámolás módja

A használati jog ellenértéke a lakás elhagyásával egyidejűleg esedékes, amelyet általában pénzben kell teljesíteni. Lehetőség van azonban a más módokon történő elszámolásra is:

1. Az ellenérték a közös vagyonból nyerhet elszámolást, ha a lakásban maradó házastárs az ellenérték megfizetésére másként nem képes, ha a lakásban maradó házastársnak erre a célra felhasználható különvagyona nincs, vagy ha azt kéri.

2. Ilyenkor a házastársi közös vagyonból rá eső részt a lakáshasználati jog ellenértékének összegével csökkenteni kell . Mindez azonban csak teljes vagyonmérleg felállítása mellett rendelhető el (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1995/469. számát).

3. Nem kizárt az sem, hogy egyes vagyontárgyakat (tipikus esetben mondjuk egy személygépkocsit) számoljanak el az ellenérték fejében.

4. Elfogadott az a megoldás is, hogy a lakáshasználati jog ellenértékét beszámítással rendezik, vagyis azt az ellenérték megfizetésére kötelezett félnek az ellenértékre jogosulttal szemben fennálló gyermektartásdíj-hátralékába számítják be (lásd a Bírósági Határozatok -BH- 1994/674. számát).

1952. évi IV. törvény;4/1987. (VI. 14.) IM rendelet;1993. évi LXXVIII. törvény; 2005. augusztus 25.

Forrás: http://www.magyarorszag.hu/ugyintezo/ugyleirasok/csalad/hazassag/ felbont/lakashaszn

Vissza